Ⅰ. 現行方式の建物評価の特徴

(1)　固定資産税等の評価において、建物を新築して登記すると「主体構造部等と建築設備等」は「家屋」として評価され、マンション以外の評価額は見積金額の60％程度となります。

(2)　法人税では、建築設備等は償却資産とされますが、固定資産税では家屋として評価されますので、納税額は高額となります。

(3)　固定資産税の非木造家屋(堅固建物)の耐用年数は、建物の種類、構造によって規定され、耐用年数期間に80％償却し、残りの20％は建物を解体する迄、課税すると規定されておりますが、在来分家屋(中古建物)の評価においては据置措置によって法定耐用年数で償却されません。

(4) 1. 固定資産税及び法人税の耐用年数の主な一覧表は下記の通りです。

固定資産税の耐用年数は法人税の耐用年数よりも長く、更に主体構造部等と建築設備等の所有者が同一ですと建築設備等も家屋として評価されますので、納税額が過大となります。

2. 在来分家屋(中古ホテル)の据置措置の具体例 (1)　下記の表２は47年経過した鉄筋コンクリ－ト造陸屋根６階建のビジネスホテルの基準年度別計算書(※)(評価替年度の登録価格)の一覧表です。
※　基準年度別計算書は、課税庁の資産税課に建物毎に請求すると無償にて交付されます。
基準年度別計算書によって所有建物の評価履歴で評価減の程度を把握することによって、課税の実態を理解して下さい。 (2)　昭和45年度～平成5年度迄の登録価格(127,582,200円)は据置措置により22年間減価していません。しかし、どんな高級ホテルでも現実は毎年劣化しています。 (3) 据置措置とは、「当該評価替年度の理論評価額が前評価替年度の登録価格」より大であると前評価替年度の登録価格で据置かれます。 (4)　平成6年度に非木造家屋の評価額が高いので、全国一律に3％(特例)以上の減価を実施しました。 (5)　平成6年～平成29年迄の24年間据置措置によって登録価格が据置れて課税されました。よって、24年間建物が評価減しませんでした。 (6)　47年経過した平成30年に理論評価額が据置措置の登録価格よりも低額となりましたので据置措置は適用されませんでした。
しかし、評価額が47年経過しても新築時より9.3％しか減価しておりません。 (7)　よって、固定資産税等の家屋評価の最大の欠点は、
① 建築設備等を家屋に含めるので、固定資産税等及び不動産取得税の納税額が高額となります。 ②　耐用年数の期間が法人税と比較して異常に長く、しかも建物を解体する迄、残価率が20％と高いことです。 ③　在来分家屋(中古家屋)の家屋評価で据置措置を適用するので、評価額が逓減しません。 ④　固定資産税等の家屋評価に税理士等が一切関与していないので、固定資産税等の評価で不適切な事項について、指摘する専門家がおりません。
よって、税理士等に不動産取得税及び固定資産税等が適正化することを聞いても理解している税理士等は極めて少数ですので、適切なアドバイスは少ないと思慮されます。

Ⅱ． 現行方式のデメリット

(1)　国税には「時価を判定する機関」として国税不服審判所が有りますので、訴訟する前に「時価を判定する機関」に申請することができ、その結果、裁決に不服の場合に訴訟をすることができますが、地方税(固定資産税)には「時価を判定する機関」が有りませんので、固定資産評価審査委員会の決定書で棄却され、不服の場合は、「時価を判定する機関」が無いので、直ぐ訴訟をしなければなりません。

(2)　価格の不服については、評価替年度に可能ですが、不服審査申立書を固定資産評価審査委員会に提出すると、課税庁よりの弁明書、申請者よりの反論書等のやり取り後に、固定資産評価審査委員会(独立した機関)が「決定書」を交付しますが、本来は決定書を作成するのは審査委員が作成すべきであるにも関わらず、課税庁の評価担当者が作成しているので官製談合と云えます。
然るに、官製談合された決定書が大多数の課税庁で実施され、しかも裁判官に知られていないので、訴訟において課税庁が敗訴する例は希です。

(3)「事務所」の構造が鉄筋コンクリ－ト造であれば、全耐用年数期間の65年間に支払う固定資産税等は、新築建物の見積額の65％程度の税額を納付します。
又、構造が鉄骨造であれば、全耐用年数期間の45年間に支払う固定資産税等は、新築建物の見積額の45％程度の税額を納付します。

(4)　高額納付の理由は、固定資産税等の評価は、据置措置によって法定耐用年数で償却されませんので、殆どの建物評価額が逓減しないので、納税額が高額になります。

Ⅲ．建物を建築中、又は計画中であれば分離方式が可能

1.　分離方式

(1)　建物(堅固建物)を建築中か、又はこれから建物を建築する場合は、「不動産取得税」及び「固定資産税等」の適正化対策を実施することによって、不動産取得税及び固定資産税等が適正化する事が可能であることをご存じですか。 (2) 分離方式の固定資産税等の適正率は、30％以上で有り、又、不動産取得税の適正率は40％～50％程度の高率です。 (3)　土地の所有者が主体構造部等を所有し、同族法人若しくは個人等が建築設備等を所有し、主体構造部等を登記し、建築設備等は登記できませんが、金融機関は抵当権の附従性により建築設備等も担保として確保します。 (4)　不動産取得税は、全国一律に課税されていると思っていませんか。全国一律に課税されておりません。
その理由は、主体構造部等と建築設備等を一体の家屋として登記した場合には、その家屋に対して不動産取得税が課税されますが、分離方式ですと主体構造部等のみが家屋ですので、その家屋に対して不動産取得税が課税されます。即ち、建築設備等は課税対象から除外されます。(東京都のみ) (5)　地方税法(不動産取得税)及び条例は下記の通りです。 ①　地方税法(不動産取得税)では、「家屋が建築された場合において、当該家屋のうち造作その他の附帯設備に属する部分でそれらの部分以外の部分(以下「主体構造部」という)」と一体となって家屋としての効用を果たしているものについては、主体構造部の取得者が附帯設備に属する部分をも併せて当該家屋を取得したものとみなして、これに対して不動産取得税を課することができる」と規定されています。 ②　総務省の通達によって不動産取得税を課税するならば、都道府県条例で「主体構造部等と建築設備等を家屋として課税する」との規定を制定しています。 ③　東京都の条例によりますと「主体構造部等と建築設備等を家屋として課税する」との規定を制定しておりませんので、分離方式を採用すると主体構造部等のみを家屋と判定して、不動産取得税を課税し、又、建築設備等は家屋と判定されませんので、不動産取得税が課税されません。
しかし、通常の登記方法で登記しますと建築設備等も家屋として評価されますので不動産取得税が課税されますので、注意が必要です。（東京都以外の道府県） ④　不動産取得税が適正化できる地域（東京都のみ）で建物を新築する場合は、分離方式によると主体構造部等の家屋のみに課税ですので、利用する価値が極めて有ります。然るに殆どの建築主は一体で登記して不動産取得税を過大に納税しております。

2.　借用する資料等 (1)　新築建物の見積書
(2)　平面図
(3)　立面図
(4)　仕様書
※当組合は上記の資料を借用する前に「秘密保持に関する念書」を提出します。

3. 留意事項 (1)　新築建物を登記した後では、分離課税は不可能です。 (2)　建物の据置措置は、上昇率が経年減点補正率より大である限り据置措置は継続しますので、家屋の登録価格は据置かれますので、固定資産税等は減少しません。 (3)　固定資産税等の評価に税理士・公認会計士が関与しておりませんので、不合理な据置措置制度が継続されますと、20年以上経過した建物の重税感が顕著になります。 (4)　投資家が新築建物に投資する場合、建物の種類と構造を選択すれば固定資産税等・不動産取得税適正化が著しく図れます。

Ⅰ．固定資産税等の適正化は 、相続税の軽減化を図る

Ⅱ．固定資産税等の適正化対策事業用建物を建築時に分離課税方式を採用

Ⅲ． 相続税法の家屋評価は、固定資産税の登録価格に倍率(1.0)を乗じて計算した金額

Ⅳ．相続税の具体例 / 条 件 :

RC造の賃貸マンション ：

• ・　賦課課税方式 ( 請負金額10億円 )と想定
• ・　分離課税方式 ( 主体構造部等5億円、建築設備等5億円 )と想定
• ・　相続人の家族構成 ： 妻 ・ 子供 ２人

Ⅴ. 個人の所有地に事業用建物を建築する時に固定資産税等の分離課税方式を適用すると｢ 相続税の軽減化 ｣が最適です。

【1】第１弾対策 (個人所有の賃貸物件を同族法人に売却)

(1)　個人が10年以上所有している賃貸物件(土地・建物)を同族法人に売却することを想定し、「相続の対象」から除外することを提案します。 (2)　10年以上所有している賃貸物件を鑑定評価して「低額譲渡に抵触しない価額」等の価額で同族法人に売却することを想定します。
鑑定評価する賃貸物件は、10年以上所有しているので、家賃等が相場賃料より低位ですので、評価額は低位に求められます。 (3)　個人から同族法人に賃貸物件を譲渡し、第２弾の事業用買換えを実施すると第１弾の譲渡所得税は20％から４％に著しく減少します。 (4)　10年以上所有している賃貸物件を税務上の借地権設定方法(個人所有の賃貸物件の建物のみを同族法人に売却) の実施しは、設定権利金の授受がないメリットが有りますが、土地は個人所有のまま残りますので相続発生時には土地評価額が80％と成りますので、税額が高く成ります。 (5)　税務上の借地権設定方法による「貸地」は、相続発生前に同族法人に売却し、事業用買換えで相続税の適正化が図れます。

【2】第2弾対策

(1)　売却資金で賃貸できる所有土地に賃貸建物を建築
①　提携している大手建築会社の担当者及び当組合の宅地建物取引士並びに不動産鑑定士・税理士等で協議して最有効使用の建物を提案します。 ②　最有効使用の建物見積書の取得及びテナントの確保・賃料の見込み等を把握する。 ③　建築資金は、賃貸物件の売却資金と建築資金として金融機関よりの借入れ等を考慮して、相続税対策を思料します。 ④　新築建物による固定収入の収支等を企画書に提示します。 ⑤　新築建物による固定収入で、より一層運転資金に余裕が発生します。

【1】何故、相続税還付が可能か。

相続税法での土地評価は、時価です。
その時価を求める方法は、路線価評価額と鑑定評価額の低い評価額で申告できます。
しかし、税理士が確定申告において土地評価で路線価評価のみで申告し場合、鑑定評価した結果、著しく低額に求められた場合、更正請求により還付を受けられます。尚、還付金は税金の対象外。

【2】相続税還付の法的根拠

国税通則法第23条(更正の請求)に基づきます。

【3】相続税還付金の請求期間

平成23年12月1日迄に法定申告期限が到来する申告の場合
(1)「相続開始」⇒(申告期間10ケ月間)⇒　「法定申告期限日」
(2)「法定申告期限日・更正開始日」⇒　(更正請求機関・5年以内)　⇒「更正の請求期間」

【4】 還付請求のシステム

(1) 企画書で各相続人毎の想定還付金を提示します。

【5】何故土地の評価減が可能かを修正

相続税の土地評価は、鑑定評価の評価方法を採用している箇所が多いので、税理士兼不動産鑑定士が路線価評価と鑑定評価の相異について精通しています。

【6】過去の最高還付金は2億2,000万円でした。